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城镇保障房建设与管理之我见


作者:朱天星 来源:江苏企业网 点击数:2464 更新时间:2014-12-20 责任编辑:戴林  【字号:小

多年来,中央和地方政府,逐步加大了城镇保障房建设力度,城镇买不起房的中低收入困难群体的居住条件得到较大改善,但仍有许多新就业人群和部分无力买房的困难家庭处在这缕阳光的“空白区”。因此积极探索综合型投资、集约型建设、规范化管理的城镇保障房建设管理体系,有效提升保障功能,提高“夹心层”人群的幸福指数,成为一个亟待解决的重要民生课题。本人通过实际调研,就城镇保障房(公租房、廉租房)的建设、分配与管理,谈几点认识。
  一、合并开发,套搭建设,实现安居便民集约共享一举多得
  近年来,一些地区对群租房建设管理进行了积极探索,如北京市住建委正在进行两种探索:一是在城乡结合部利用集体建设用地建保障房。二是在市区建设一些员工和学生的公寓。第一种方式存在上下班耗时大的问题。因此,都难以受到保障对象的欢迎。第二种方式存在人群杂,干扰大的问题。如果将商品房与保障房合并开发,则可有效解决城郊公租房远、城区公租房价高、群租房扰民及安全隐患等问题。这样,既可得民心,合民意,赢得老百姓认可,又可减少政府财政压力,避免重复投资,实现资源共享。
  1、套搭建设,大小搭配,实现保障房“两个”效应。 与商品房合并开发、套搭建设保障房,可以获得最大的利用空间,最大程度地集约资源,以获取使用价值最大化。以保障房16平方米的建筑面积为例,通过其套建另一户型商品房,实现各自节省2平方米建筑面积和1平方米公摊面积,共获得6平方米面积。如果按全国大中小城市均价每平方大约7000元计算,保障房与套建的商品房可节约4.2万元,还不包括应单独建设保障房所花的配套设施费用。而实际造价费按保障房单人10平方米计算则需7万元,2人16平方米则需11.2万元。因此,采用专利技术套建的设计方法可使得每户相对增加约10平方米的使用面积。随着人们的物质文化需求不断提高,追求生活品质、讲究私密空间的欲望也愈来愈高。为了能让住房困难家庭、生活刚需家庭有更大的选择余地,并能在有限的空间内和中高收入人群同样享受其无限的自由和温馨的空间,在家的港湾里尽享生活的快乐。同时,因其实用价值和较大的需求空间,也给开发商带来巨大商机。住宅采用专利技术相互套建、互为独立、节省造价,既可作商品房,又可作保障房,从而既成为一种让部分困难群体先租得起、后买得起过渡房,又可成为刚需族群买得起、可投资、可居住、可过渡三相宜的“活动房”。因此,通过套建新技术的推广应用,备受欢迎的套建房使得老旧小区的商品房、城郊居民的租赁房受到冷落,从而推动旧房改造的进程,拉动内需,激活经济,产生巨大的经济和社会效益。
  2、多样户型,按需分配,满足不同保障对象需求。 针对过去保障房建设户型单一,缺乏选择性的弊端。新设计的保障房,其户型多样化,选择性强。新保障房户型设计最小建筑面积有10平方米、16平方米,也称特微型公租房。特微型廉租房,主要针对入住对象为一人户型,二人户型等。新保障房中户型为100平方米专利型建筑面积,其户型为4室2厅,1房(健身房)1间(衣帽间),相当于120-130平方米商品房建筑面积使用效果,因此商品房100-130平方米建筑面积的户型均可纳入新保障房专利型中等户型,即100平方米建筑面积户型中去。以满足绝大多数中小套型业主需求。保障房小户型包括特微型户型,共有13种户型可供选择,他们分布在城市配套设施完善、交通发达的闹市区、商业集中区的住宅小区,为大范围的推广共有产权房奠定了基础。
  城乡结合部的保障房有多种规格户型可供选择,可以靠近大型综合养老休闲中心(老年公寓),充分利用公共配套资源,实行资源整合。可以选择农贸市场集散中心附近。对保障对象来说,重要的是吃、住是否方便。因此,城乡结合部建设保障房,既可以使闲置的建设用地加以合理利用,又可以改变城乡结合部脏乱差的状况。同时,类似保障房性质的用地,如城市旅游集散中心、购物集散中心、物流集散中心、留守儿童成长中心等城市配套的服务设施也可以与保障房一样建在城乡结合部。对以上用地凡在市区里则加大税收,在郊外城乡结合部则减免税收。尤其一线城市,让市区腾出的土地用于开发商品房与保障房套建的新小区,实现其新就业人群与长期进城外来务工人员安居工程的理想过渡。
  3、科学设计,小中见大,有效提升中小户型使用功能。本人获得国家专利新技术,并且成功运用在中小户型的设计方案中,(专利号:ZL201320396728.1)是一项利用有限空间,实现小面积、多功能的全新设计方案。它能让中小户型商品房,特别是享受保障房人群也能同样享受幸福温馨生活。 这是一种多用组合双层床,此床完全颠覆传统的双层床相互干扰现象,具有各自独立的卧室空间和齐全的卧室功能,需要时可配有厨房、卫生间。该专利技术可运用在商品房任意户型中,它能让其一室变两室、两室变三室、三室变四室。
  根据该专利技术原理可将保障房有机套建在商品房任意户型中,其上层床为一户型,下层床为另一户型,两户型之间隔音采用双层床四周24砖墙砌成,其上下床中间的隔层板采用楼板水泥混凝土浇灌,以确保隔音效果,避免干扰。采用“多用组合双层床”专利技术所套建户型由此获得小面积多功能的经济适用独立户型,它与普通商品房套建在一起,经济适用,既方便快捷、又节约出行成本,可谓一举多得。同时,普通的商品房也能发挥最大的使用价值,无论其面积大小,只要与保障房中特微型保障房户型套建,就可以实现一部分人群可自住、可出租、可投资的理想,具有很大的灵活性,可以满足不同层次人群需要。
  二、政府主导,社会参与,吸纳民间资本参与城镇保障房建设
  对于住宅区配套的公益性配套用房,首先由政府独立出资,开发商代建,其成本已在土地出让金中抵算,其所有权属政府所有,开发建设单位须无偿移交。主要包括套建的保障房(特微型保障房)、教育设施(幼教等)社区医疗卫生、文化体育、社区管理与服务(菜场等)市政公用及其它(邮政等)等为社会公共服务配套的基础设施。其次由政府与开发商按40%和60%比例共同出资,也可由开发商与银行按60%和40%比例共同出资,政府担保。这些资金均由银行托管理财并保证个人投资房产高于银行利息。原由政府出资建设保障房40%的资金现让其一部分逐步释放到开发商和银行所经营的实体那部分利润中,即坚持谁投资谁经营谁收益的原则。也就是说,政府出资建保障房资金最终要量化到保障房中的租金代用券上,确保投资人有一定的盈利空间,以最大限度吸引社会力量参与保障房建设。如利用土地收益、政府给予投资补助、财政贴息、中长期贷款包括发行债务融资等,鼓励富人投资,帮助穷人解困,每年地方政府根据财政状况,做到有计划的向社会发放保障房资格证以及保障房租金代用券(类似计划经济年代发放的粮票、布票等),实行动态补贴。
  三、科学管理,多措并举,  推进保障房分配健康有序运行
  在城区与商品房合并开发的供新就业过渡人群和外来务工人员的保障房由社区管理。在城乡接合部开发供非上班族特困群体的保障房由民政部门管理。对享用保障房对象实行资格、租金代用券认领办法,实行民政部门、社区和经营实体三方监管运营。一是保障房资格证由民政部门核发;二是保障房租金代用券由劳动部门核发;三是保障房经营实体由开发商(政府选择具有一定实力)、银行、个人投资房产以及配租户投资等(共有)组合经营,可采取三种形式。第一种形式的保障房,是政府规划,由开发商在住宅区建设的公益性配套用房,经营权、所有权归政府,由社区管理(公办)。第二种形式保障房经营权归社区,所有权归个人,实施政府对黄金地段有效控制,对投资人既奖励又限制。所谓奖励,即每平方售价可获得适当优惠(政府补贴);所谓限制,即只能由社区经营而非个人经营,每年投资人可获得高于银行利息的社区分红,20年后归个人经营,这样有利于抑制租金过快上涨(公私合办)。第三种形式保障房经营权、所有权均属个人,非黄金地段,完全实行市场运作,由社区管理(私办)。鼓励有实力的开发商、银行和个人投资,包括配租户投资,实行组合运营,为共有产权。当保障房住户逐步有能力提交自购总房款40%时,则可向银行申请与开发商共有产权,当保障房住户提交自购总房款达到100%时,即当保障对象享受保障房5年,条件改善了,即可实行租转售,即脱离原与开发商共有产权,变更为自有产权房。实现了这类人群同样受益社区安居、享受社区服务、融入社区管理、过渡拥有产权的康居目标。
  四、规范运行,堵塞漏洞,切实把造福民生的实事办实办好
  严格保障房准入规则。城镇住房保障是为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供的支持和帮助,满足其基本住房需求。既要杜绝假报、骗保现象,又要努力做到应保则保。坚持严格把关,接受社会监督。
  通过发放保障房租金代用券,即通过钱补办法解决保障对象的住房困难,是一种行之有效的形式。首先必须持有保障房资格证方可去劳动部门办理相关手续,廉租房对象享受租金代用券额度应高于公租房对象。保障对象凭保障房租金代用券,可在当地任何一家从事保障房经营的实体使用。经营单位必须严格把关,定期不定期接受民政部门和社区的检查,违者对经营单位进行重罚,当事人吊销保障房资格证,并记录个人诚信档案。
  建立保障性住房和保障对象档案。动态监管保障对象住房、收入和财产等状况变化情况。实行动态补贴,当中低收入家庭向中高收入过渡,不应继续享受保障房的,应该立即收回保障资格证,停发保障房租金代用券。凡持虚报、伪造信息的,坚决予以纠正,并对责任人给予严肃查处。
  通过科学建设、创新设计、严格准入、有序管理,让一部分无力买房的新就业人员和外来稳定务工人员实现其从公租到自购的幸福过渡,让一部分因年老病残致贫无力购房的特困弱势群体,共享改革发展的成果,共享国家财政的阳光。□
  
   (朱天星,江苏盐城九鼎装饰工程有限公司设计部经理。曾获得盐城市首届“家居装潢电视大赛”一等奖,安徽卫视“金点子行动”节目冠军奖,四项家居装潢设计国家专利。)
 



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